La location du bien immobilier a pris un véritable essor dans les différentes villes de nos jours. Et tout propriétaire de logement désireux de s’engager dans la location peut choisir : louer son habitation vide, meublée, ou louer son appartement sur Airbnb. Toutefois, ce choix ne doit pas s’effectuer sur un coup de tête, car qu’il s’agisse d’une location meublée classique ou d’une location de type Airbnb, la location de votre résidence principale est régie par une règlementation dont le non-respect ou la non-maîtrise peut très vite vous être fatal. Focus sur ces deux types de location.
Sommaire
Location meublée : qu’est-ce c’est ?
On parle de location meublée lorsque le logement à louer est équipé de tous les objets nécessaires pouvant permettre au locataire de mener une vie courante après la signature du contrat. Si ce n’est pas le cas, le logement sera qualifié de location vide et sera soumis aux contraintes de la loi du 6 juillet 1989 au moment de la résiliation du contrat. Depuis mars 2014, date de la promulgation de la loi Alur, l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989 l’a défini comme suit : « Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »
L’immobilier au service de la loi
La location des habitations meublées est différente de la location nue. Ainsi, elle est soumise à des exigences juridiques spécifiques qu’il est important que les propriétaires et les locataires soient tenus de connaitre avant la signature du contrat téléchargeable sur https://www.bailfacile.fr/contrats/bail-meuble.
Les meubles à fournir pour une location meublée
Les meubles à fournir pour une location meublée sont déterminés par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
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l’équipement d’entretien pour assurer la propreté comme un sceau, une serpillière, etc. Cet équipement doit être adapté aux caractéristiques du logement ;
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tout ce qu’il faut pour dormir de manière décente (cadre de lit, matelas, sommier, couette ou couverture, un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher…) ;
- l’équipement nécessaire pour la préparation de son manger (un four ou un four à micro-onde, des plaques de cuisson, un réfrigérateur ou un congélateur…) ;
- des accessoires et du matériel pour la prise de repas (des ustensiles de cuisine, une table et des chaises, des luminaires, etc.).
Il faut préciser que c’est le propriétaire-bailleur qui doit procéder à l’achat du mobilier et des équipements nécessaires qu’il doit enregistrer au bilan de son « entreprise ».
La nature du logement à fournir en location meublée
Le logement doit être conforme à certaines règles d’hygiène et de propreté fixées par décret en 2002. Ces règles sont des critères de décence qu’il faut à tout prix respecter. Le locataire ne doit pas être exposé à des problèmes d’hygiène et doit bénéficier d’une bonne sécurité sanitaire. La résidence doit être propre et équipée d’une installation en eau potable, de chauffage. Les w.c. ne doivent pas être proches de la cuisine, de la salle à manger ou de la douche. La surface minimale du logement à louer est de 9 m2. Le non-respect de ces critères est sanctionné sévèrement par la loi.
Le contrat de location meublée
Les frais de location d’un logement meublé sont fixés par rapport au loyer payé par le locataire précédent et sont également en rapport avec le lieu où est localisé le logement. En effet, le contrat de location meublée est très règlementé. Il varie en fonction du profil du locataire. Si le locataire est un étudiant, le contrat est fait sur une durée de neuf mois et peut être non renouvelable. Mais, si le locataire n’est pas un étudiant, alors le contrat s’établit sur une période d’au moins un an et peut être renouvelé par reconduction tacite d’une année sur l’autre. Si vous êtes un locataire d’un logement meublé et que vous désirez aller en congés, le problème ne se pose pas trop. Vous pouvez partir à n’importe quel moment. Il vous suffira de fournir un préavis d’un mois. Le propriétaire, quant à lui, a le devoir d’avertir son locataire trois mois à l’avance s’il veut lui donner des congés.
La location de type Airbnb
Lorsqu’on parle de location de type Airbnb, il s’agit d’une location meublée touristique de courte durée à la mode actuellement qui permet de générer des revenus très importants. Airbnb est une plateforme collaborative qui propose aux copropriétaires de faire de la location saisonnière. Cette location parait plus rentable que la location meublée classique décrite plus haut. Conséquence : plusieurs personnes essaient de devenir propriétaires afin de louer leur logement via Airbnb. D’autres propriétaires qui faisaient déjà de la location meublée classique se sont reconvertis. En effet, la location de son logement sur Airbnb est très rentable, surtout dans les grandes villes. Des analyses ont d’ailleurs montré que le fait de s’adonner à cette activité dans certains arrondissements parisiens est trois à quatre fois plus bénéfique que la location classique. En quelques jours, les copropriétaires peuvent obtenir des revenus qu’ils gagneraient en un mois s’il s’agissait d’une location classique. Pour éviter que cette pratique se popularise, certaines villes comme Paris ont commencé à fixer des lois afin de limiter cette forme de location. Ainsi, désormais les locations de type Airbnb sont aussi soumises à une règlementation.
Quelles autorisations pour une location de type Airbnb ?
L’option d’une location de type Airbnb doit se faire maintenant avec précautions bien qu’elle parait plus juteuse. Depuis le 1er octobre 2017, les particuliers qui veulent faire des locations meublées de courte durée via Airbnb ont l’obligation d’effectuer une déclaration préalable en ligne afin d’obtenir un numéro d’enregistrement. Si cet enregistrement n’est pas fait, l’annonce du propriétaire sera retirée purement et simplement du site. La seule pièce qui vous permet de faire cette demande est votre dernier avis de taxe d’habitation qui contient l’identifiant du logement. Tout particulier ayant loué son logement doit aussi déclarer la rémunération qu’il a obtenue de la location meublée, et cela dès la première paye. Il peut même être amené à payer des cotisations sociales.
Aussi, le nombre de jours total pour la location de courte durée est considérablement réduit. Les particuliers ne sont plus autorisés à dépasser 120 jours de locations meublées touristiques type Airbnb par année. Cette loi est valable pour tous les 20 arrondissements de Paris sans distinction. Les locataires qui sous-louent leur appartement sont obligés d’avoir une autorisation de leur propriétaire avant de s’y adonner. A contrario, le propriétaire a la possibilité de procéder à la résiliation du contrat et peut même convoquer l’occupant devant les tribunaux en lui faisant rembourser des dommages et intérêts. Si vous êtes un locataire de logements sociaux, la sous-location vous est catégoriquement interdite si vous ne voulez pas être mis à la porte.
À tout cela vient s’ajouter le problème de gestion des appartements qui est non moins négligeable. Il vous faut vous occuper du ménage, de la remise des clés, de la diffusion de son annonce sur le site, des différentes réservations, du règlement des litiges, etc. Tout cela ne vous laisse guère le temps de vous occuper d’autres choses. Pour l’éviter, certaines personnes sont obligées de responsabiliser d’autres sociétés extérieures pour gérer leurs appartements ; un service qui implique nécessairement d’autres frais supplémentaires.
