Expatrié et crédit immobilier en France : Tout ce qu’il faut savoir !

Pour les expatriés, il peut être relativement complexe d’obtenir un crédit immobilier, que ce soit pour un investissement dans l’immobilier locatif ou pour acquérir une résidence privée. Si les banques sont bien plus exigeantes pour ce type de profil et de transactions, il reste tout de même possible d’y arriver quand l’on frappe à la bonne porte. L’importance du dossier à monter, les conditions à respecter, les procédures et les particularités qui sont relatives à ce type de crédit : voici un point sur l’essentiel à savoir sur le sujet.

Comprendre la notion de résident ou d’expatrié pour les banques

La notion de résident est ici relative à la fiscalité de l’individu. L’article 4B du code général des impôts explique dans le détail ce qui correspond à un domicile fiscal. Un expatrié peut répondre aux conditions qui en font un citoyen domicilié en France :

• Tous les citoyens qui ont sur le territoire français leur principal lieu de séjour (une résidence où l’on séjourne plus de la moitié de l’année) ou leur foyer sont considérés comme domiciliés en France ;
• Les personnes qui ont une activité qu’elles exercent sur le territoire français sont elles aussi considérées comme domiciliées fiscalement dans l’hexagone ;
• Avoir en France le centre de ses intérêts économiques fait aussi d’un citoyen une personne domiciliée fiscalement en France ;
• Les fonctionnaires de l’état qui remplissent des missions à l’extérieur dans des pays où ils ne s’acquittent d’aucun impôt personnel sur leur salaire sont domiciliés en France ;
• Entre époux légalement mariés ou entre conjoints pacsés qui sont imposés ensemble, le respect de l’un de ces critères par l’un des partenaires entraîne l’établissement du foyer fiscal en France.

Des conditions d’emprunt complexes pour les expatriés

Les projets immobiliers pour les expatriés sont par nature des dossiers qui comportent plus de risques pour les  institutions bancaires.

• La distance et tous les inconvénients relatifs (le décalage horaire entre le pays de résidence de l’emprunteur et la France) rendent la communication difficile à entretenir.
• D’un autre côté, le crédit n’est pas systématiquement rentable pour l’emprunteur ou pour la banque en raison de divers frais qui viennent compléter les coûts habituels.
• Les pièces constitutives du dossier de prêt sont différentes de celles que l’on exige d’un résident français. Dans certains pays, un prélèvement à la source est réalisé. Les banques vont donc par exemple devoir procéder à une analyse détaillée de la déclaration d’impôt de l’emprunteur.
• Pour les expatriés qui travaillent sous contrats français à l’étranger, la question ne se pose pas, car l’individu est considéré comme résident français, comme souligné plus haut. Cependant, pour les contrats locaux relatifs aux pays de résidence des emprunteurs, les banques peuvent avoir besoin de pièces diverses qui devront être traduites de l’anglais au français par exemple. L’institution bancaire pourra aussi exiger dans certains cas une domiciliation des revenus pour des investissements dans l’immobilier locatif.

Il peut être très hasardeux de confier son dossier à des banques ou des courtiers qui n’offrent pas de spécialisations dans les prêts immobiliers pour expatriés. Il existe en effet la possibilité que ces entités acceptent des dossiers qui leur sont confiés sans avoir la moindre expérience dans le domaine. Le risque est clair : une banque ou un courtier qui réalise au même moment que vous les particularités de ce type de dossier vous fera perdre de longues semaines dans l’étude de votre cas avant de finir par réaliser ne pas être en mesure de poursuivre.

On évitera de manière générale les petites agences locales et les courtiers non spécialisés en crédit pour les cas des expatriés.

S’en remettre à des institutions spécialisées comme le credit international reste le meilleur moyen d’obtenir des réponses favorables.

Quelques critères pour un dossier solide

Les critères qui entrent en ligne de considération pour les dossiers des expatriés sont pareils à ceux qui valent pour les dossiers des résidents.

• Le taux d’endettement de l’emprunteur doit être inférieur à 33%.
• L’emprunteur doit être sous un contrat à durée indéterminée avec son employeur.
• Comme pour les individus qui résident sur le territoire français, il est nécessaire de participer au financement de son bien immobilier avec un apport. Le montant de celui-ci s’élève en règle générale à 10% de la valeur du bien à acquérir. Ce montant sert dans la pratique à financer des frais annexes comme les frais du notaire. Pour les non-résidents, l’apport personnel variera en général entre 10 et 40% selon les banques.
• La société qui emploie l’emprunteur est aussi un point déterminant. Les individus qui travaillent pour de grandes entreprises multinationales françaises auront en toute logique plus de chances d’obtenir le crédit immobilier recherché que les personnes dirigeant par exemple une petite entreprise propre.

La garantie en cas de non-remboursement de la part de l’emprunteur est systématiquement prise par les organismes prêteurs. Elle permet le remboursement du crédit en dehors des garanties qui sont prises en charge par l’assureur. Les banques accordent les crédits plus facilement pour les emprunteurs qui peuvent fournir des cautions bancaires. Lorsque la caution bancaire n’est pas accordée, il peut être proposé un PPD (privilège du prêteur de deniers). L’hypothèque est aussi une option envisageable.

Les taux d’intérêt des prêts

La complexité de ce type de dossier a des répercussions évidentes sur les frais à payer pour les emprunteurs. Un très grand nombre de banques parmi celles qui acceptent de financer les projets immobiliers d’expatriés facturent en pratique des taux d’intérêt plus élevés que pour les emprunteurs résidents. Les taux sur le marché peuvent varier dans des intervalles très larges. Il n’est pas possible de donner des taux précis, car les taux pratiqués sont en grande partie déterminés par le profil de l’individu. Il est donc important de procéder à des comparaisons entre différents organismes avant de se lancer dans un projet.

Les taux d’emprunt pour les expatriés restent tout de même très bas en France par rapport au reste du monde. Des taux allant de 1,25% à 1,45% sur 15 ou 20 ans (sans assurance) ont été constatés dans les meilleures banques. En comparaison, le Portugal pratique pour les mêmes durées environ le double de ces taux. À l’île Maurice, il faut parfois compter jusqu’à 8%. La France reste donc très propice pour les investisseurs qui sont à la recherche d’un crédit immobilier.

Pour les non-résidents, les banques appliquent cependant des surcoûts relativement au taux pratiqué pour les résidents qui varient entre 0,20% et 0,40%. Cette majoration est considérée comme une prime pour rémunérer le risque supérieur encouru. D’un autre côté, le crédit est le plus souvent attribué aux expatriés sans contrepartie commerciale. Cela justifie aussi le taux d’intérêt qui est plus élevé que pour les individus qui résident sur le territoire. Il faut tout de même noter qu’en dépit de ces taux majorés par rapport à ceux pratiqués pour les résidents français, les taux obtenus restent très attractifs.

Les expatriés sont censés revenir en France dans la majorité des cas, ou pour des raisons personnelles, ou lorsque les missions réalisées à l’étranger prennent fin. Les banques considèrent pour cela la possibilité d’une perte de pouvoir d’achat par l’emprunteur en raison d’une baisse de revenus en comparaison avec le séjour à l’étranger, ce qui constitue un risque supplémentaire.

Comment calculer le coût de l’emprunt pour un expatrié ?

Le coût réel de l’emprunt inclut différentes variables :

• Le taux nominal permet de calculer les intérêts. La banque le calcule en fonction du taux auquel elle obtient elle-même les ressources sur le marché et des bénéfices qu’elle compte réaliser. La banque tient donc de sa politique commerciale, mais le risque qu’elle évalue est aussi déterminant. Le risque supérieur dans le cas d’un expatrié implique un taux nominal plus élevé.
• L’assurance n’est pas obligatoire, mais les banques la demandent pour garantir le remboursement du crédit. Dans le cas d’un expatrié, l’assurance peut coûter plus cher. Elle dépendra de paramètres comme l’activité personnelle et le pays de résidence de l’emprunteur.
• La caution est exigée pour prévenir les non-paiements d’échéance. Son coût peut s’élever entre 0,5 et 3% du montant du prêt.
• Les frais de dossier s’élèvent à des montants variant en général entre 1 et 1,5% du capital emprunté. Ils peuvent être plus élevés pour les expatriés (en raison de documents éventuels à traduire par exemple).

Préparer son projet

Il est possible pour les expatriés d’effectuer les différentes étapes nécessaires pour l’obtention d’un crédit immobilier sans avoir à rentrer en France. Une bonne préparation du projet est pour cela indispensable.

• Avant la recherche du bien immobilier, procédez à une première validation de votre dossier. Il faut pour cela prendre contact avec les banques et présenter les grandes lignes de votre projet.
• Assurez-vous que le projet est réalisable sur un plan technique. La surface du logement à acquérir et ses autres caractéristiques (localisation, prix d’achat…) doivent être évaluées correctement et correspondre à la réalité sur le marché de l’immobilier.
• Vérifier si le projet est réalisable sur le plan financier se résume à une vérification de la capacité d’endettement de l’emprunteur. Le point sur l’apport personnel mentionné plus haut doit notamment être respecté, de même que les différents frais de notaires par exemple. S’il s’agit d’un investissement dans l’immobilier locatif, vous devez pouvoir évaluer si le projet restera rentable sur le long terme. Cette notion de rentabilité est le point le plus important pour déterminer si vous serez en mesure d’effectuer le remboursement du crédit sans avoir à puiser plus que nécessaire dans vos ressources personnelles.

Les différentes étapes jusqu’à l’obtention du crédit

• La recherche du bien immobilier peut se faire avant même le montage du dossier, car les banquiers étudient d’abord l’existence d’un compromis qui est signé ou d’un bien déjà identifié. De plus, il peut être nécessaire de réactualiser un dossier lorsqu’il est monté avant que le bien immobilier ne soit trouvé.
• Après que le bien soit identifié et le prix négocié, la rédaction du compromis de vente peut s’étaler sur deux semaines pendant lesquelles le dossier sera monté. Il faut compter environ 10 jours pour obtenir une validation du dossier.
• Suite à la première validation, les autres formalités suivent : l’ouverture du compte, la souscription à l’assurance du prêt, etc.
• Suivent ensuite la signature de l’offre de prêt et le déblocage de l’argent par la banque. Cette étape peut durer environ 15 jours selon les banques.

Conseils pour les expatriés

• Éclaircir la situation fiscale

Pour les banques, la situation fiscale de l’individu qui désire obtenir un crédit est déterminante. Il est en effet compliqué de connaître avec certitude la situation financière de l’emprunteur lorsque celui-ci ne s’acquitte d’aucun impôt en France. Pour rassurer les institutions financières, il faut donc exposer clairement sa situation financière. Les citoyens expatriés qui s’acquittent d’un impôt prélevé à la source dans leur pays de résidence devront par exemple donner tous les renseignements requis sur la « tax return » qui leur est reversée. Cette taxe est relative aux pays anglo-saxons. Pour les personnes qui résident dans des pays où aucun impôt n’est payé, le citoyen expatrié se verra dans l’obligation de fournir un document légal remis par un avocat pour simuler le coût de l’impôt par rapport au revenu du citoyen.

• Détailler la situation financière

En dehors de la situation fiscale (montant d’impôt et autres éléments relatifs), il est important de clarifier les points qui suivent. Le niveau d’endettement de l’individu est un élément clé, et il devra être bien précisé. Tous les éléments pouvant renseigner la banque sur le niveau de revenu de l’individu sont des points qui joueront en sa faveur. Il faut savoir que les bulletins de salaire dans certains pays ne renseignent pas sur certaines informations qui sont précisées sur les bulletins en France. Ce manque d’informations éventuel pourra être précisé quand cela est possible. Pour ce qui concerne l’apport personnel de l’emprunteur, il sera toujours préférable pour ce dernier d’avoir un compte en France. Le transfert d’argent est en effet parfois difficile à réaliser depuis l’étranger.

• Éclaircir la situation personnelle de l’emprunteur

Le pays de résidence de l’expatrié peut constituer un blocage dans le processus. Il sera déterminant dans la décision finale de l’institution financière. Ainsi, les pays où l’expatriation est régulière comme les autres pays de la zone euro et le Canada, il n’existe pas de problème. Les pays qui sont au contraire jugés instables sur un plan politique ou économique ne jouiront cependant pas de la même facilité. D’un autre côté, on note certaines exceptions. Des pays comme l’Australie ne permettent par exemple pas aux résidents d’investir des montants supérieurs à 300 000 euros. L’Autriche émet en revanche une réserve sur la durée du séjour dans le pays. Les résidents n’ont pas le droit de se rendre acquéreurs d’un bien à l’étranger tant que la durée du séjour à l’intérieur du pays est inférieure à 3 mois.

Les financements de projets immobiliers pour les expatriés sont caractérisés par des critères particuliers, par des taux d’intérêt et des assurances prêts qui se différencient de ceux des prêts pour résidents. Il reste relativement peu connu parmi les expatriés français qu’il est possible de faire des emprunts dans les banques de l’hexagone pour réaliser des investissements immobiliers en France. Si les conditions varient par rapport aux prêts accordés aux résidents français, les crédits sont tout de même intéressants.