Investir en LMNP : ses avantages et sa fiscalité !

Le statut LMNP pour signifier Loueur Meublé Non Professionnel est un statut destiné aux citoyens français désireux d’investir dans l’immobilier locatif. Cet immobilier peut être neuf comme ancien. Le plus gros intérêt pour les investisseurs est de disposer de revenus supplémentaires associés à des avantages fiscaux. Quels sont donc les avantages d’un investissement en LMNP ? Et quelle est la fiscalité qui lui est rattachée ?

Qu’est-ce que le statut LMNP ?

Le statut LMNP permet à un investisseur d’acquérir un bien meublé en tant que non professionnel de la location immobilière. En ce sens, le statut LMNP s’oppose au statut LMP (Loueur Meublé Professionnel). Ce dernier étant destiné à une personne dont la location immobilière est la profession.

L’investissement LMNP peut concerner aussi bien un immobilier ancien qu’un nouveau. Et le statut LMNP offre à l’investisseur deux types d’avantages :

• fiscaux, d’une part ; et,
• économiques, d’autre part.

L’investissement LMNP est en effet moins exigeant qu’un bien loué classique. La location étant faite de façon non professionnelle, l’acquéreur est donc exempté de toute gestion.

Quelles sont les conditions requises pour investir en LMNP ?

Les conditions requises pour investir en LMNP sont les suivantes :

• le bien loué est équipé d’un mobilier répondant à ce à quoi le bien est destiné ;
• il doit y avoir un équilibre entre l’agencement de la location, son ameublement et l’importance du lieu ;
• le futur locataire n’a pas à lui-même ajouter d’équipement. Ce dernier fourni par le propriétaire doit donc être en nombre suffisant.

Comment marche concrètement le système LMNP ?

Le statut LMNP est idéal notamment pour tous ceux qui souhaitent disposer d’une rente défiscalisée sur la durée. Ainsi, le régime LMNP :

• peut permettre à un futur retraité d’anticiper l’avenir en s’assurant un supplément de revenu ; et,
• vous permet également d’accroître votre patrimoine.

Pour pouvoir effectivement bénéficier du statut LMNP :

• vous devrez acquérir un bien en résidence de services ;
• les revenus annuels que vous tirerez de ce bien ne devront pas être supérieurs à 23 000 euros ;
• les mêmes revenus ne devront pas dépasser les 50 % des revenus totaux du foyer fiscal ;
• en cas de dépassement de ces seuils, l’investisseur sera automatiquement reversé dans la catégorie LMP.

Quels sont les biens concernés par le régime LMNP ?

L’investisseur sous régime Loueur Meublé Non Professionnel n’est pas autorisé à acquérir tout type de bien immobilier.

Il lui est seulement possible de prendre des biens en résidences de services. Les établissements actuellement concernés sont au nombre de cinq à savoir :

• la résidence de tourisme ;
• la résidence d’affaires ;
• la résidence pour senior ;
• la résidence étudiante ; et,
• la résidence médicalisée EHPAD (Établissements d’Hébergement pour les Personnes Agées Dépendantes).

La résidence de tourisme vise l’accueil des touristes. Les logements classés en tant que résidence de tourisme, en plus d’être équipés, doivent également offrir des services annexes. Parmi lesquels :

• un service d’accueil ;
• un service de restauration ; ou encore,
• un service de ménage.

Destinée à une clientèle d’hommes et de femmes d’affaires en voyage, la résidence d’affaires diffère d’un hôtel traditionnel. En effet, elle met à disposition, un logement totalement équipé et autonome avec des services complémentaires.

La résidence pour senior est faite pour recevoir les personnes vieillissantes qui ont besoin d’être accompagnées occasionnellement dans leur vie quotidienne. La particularité d’une telle résidence est qu’elle est le plus souvent à côté d’un établissement de santé. Les étudiants sont le public visé par la résidence étudiante. Cette dernière est construite non loin des universités et autres établissements d’enseignement supérieur sans oublier de s’assurer de la proximité de transports en commun.

Enfin, la résidence EHPAD partage avec la résidence pour senior le même public cible : les seniors. Sauf qu’ici, ceux-ci nécessitent un accompagnement permanent et ont des besoins médicaux déterminés.

De telles résidences disposent à la fois de services et d’équipements destinés aux locataires. Et beaucoup d’investisseurs y jettent leur dévolu pour pouvoir bénéficier du statut LMNP. Ils n’ont ainsi pas à gérer par eux-mêmes la location. Cette gestion étant déléguée à l’exploitant sous bail commercial.

Quels sont les avantages d’un bail commercial en LMNP ?

La gestion du bien en résidence de service est du ressort d’un professionnel, comme déjà évoqué. Ce professionnel, l’exploitant, est lié au propriétaire, l’investisseur par un contrat de bail. Il reviendra alors à la personne morale en charge de s’assurer que la structure en location fonctionne normalement. Et ce, afin que les locataires aient un séjour répondant à leurs besoins. Plus précisément, l’exploitant qui gère le bien le loue à un particulier. Et le bail établi entre l’exploitant et l’investisseur est alors un bail commercial plutôt qu’un bail d’habitation. Les avantages de ce type de bail sont conséquents :

• le bail a une durée fixée en général pour un intervalle de 11 ans et 9 mois ;
• il est clairement précisé dans le contrat la manière dont les charges seront reparties ainsi que les assurances diverses qui relèvent de l’exploitant ;
• de même, le contrat formule les obligations comme les devoirs de l’exploitant à l’égard de l’investisseur ;
• le contrat permet également d’avoir accès à d’autres informations telles que les garanties ; tout comme l’indexation des loyers, etc.

Le contrat de bail commercial consacre l’engagement de l’exploitant dans la gestion du bien. Par ailleurs, il facilite l’exploitation du bien en encadrant de fait les agissements (droits et obligations) de chacune des parties présentes.

Comment s’opère la fiscalité sous LMNP et quel régime fiscal choisir ?

En tant qu’investisseur, vous pouvez choisir soit un programme neuf soit un programme ancien. Les critères, selon que vous choisissiez des programmes LMNP dans l’ancien  ou dans le nouveau diffèrent et vous devez pour effectuer votre choix tenir compte de :

• vos attentes personnelles ; mais aussi,
• votre projet global.

Le logement LMNP ancien appartient à l’origine à un propriétaire à qui vous le rachetez. Sachez, avant toute chose, que vous disposez de deux systèmes pour investir en LMNP :

• Censi-Bouvard, dispositif toujours valide jusqu’au 31 décembre 2021 ; et,
• LMNP classique sous régime réel ou régime micro-BIC

Maintenant, retenez que sous dispositif Censi-Bouvard, vous ne pouvez investir que dans un logement neuf. En revanche, avec le statut LMNP classique, vous êtes autorisé à investir dans l’ancien comme dans le neuf. Par ailleurs, au sujet de la TVA :

• vous êtes tenu de l’avancer sur un bien neuf ; vous vous verrez rembourser cette TVA (20 %) dès la livraison de la résidence ;
• vous n’avez pas à avancer de TVA sur un logement ancien. En effet, l’immobilier en question sera hors taxe étant donné que la TVA aura déjà été régularisée.

En ce qui concerne la perception de vos premiers revenus locatifs, retenez que :

• vous ne pourrez évidemment recevoir votre premier loyer sur une résidence neuve qu’une fois celle-ci exploitée. Tenez compte de ce que le programme neuf ne sera pas livré donc exploitable avant au moins un an. La durée de la livraison pourrait même atteindre les deux ans ;
• comme la résidence est déjà exploitée sur un logement ancien, le revenu locatif sera perçu plus vite que dans le premier cas en fait, aussitôt à la suite d’un passage obligé chez le notaire.

Pour finir, veuillez noter que les frais notariaux varient selon le type d’acquisition. Lorsque le bien est neuf, ces frais tournent moyennement autour de 3,5 % alors qu’une acquisition dans l’ancien induit des frais notariaux de l’ordre de 8 % en général. L’écart de plus de 4 % entre le neuf et l’ancien est gommable. En effet, vous n’avez pas à attendre la livraison de la résidence dans le cas de l’ancien et vous percevez alors immédiatement des revenus locatifs. Vous avez ainsi le choix entre deux types de régimes fiscaux, au moment de déclarer votre LMNP :

• le régime Micro-BIC ; et,
• le régime réel simplifié.

Sous le régime Micro-BIC, vous pourrez bénéficier d’un abattement de 50 % des revenus locatifs que vous tirerez de vos logements. Tandis que sous le régime réel simplifié, vous bénéficierez d’une déduction des charges ainsi que d’un amortissement de l’immobilier comme du mobilier.

Quelles sont les conditions à remplir sous régime micro-BIC ?

Pour pouvoir bénéficier du régime micro-BIC et obtenir alors un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs :

• vous devez en tant qu’investisseur exercer pour votre propre compte ;
• vos recettes annuelles de loyers doivent être inférieures ou égales à 32 900 euros hors taxe, de façon générale et 90 300 euros hors taxe pour le cas particulier de la location de résidences touristiques ;
• votre activité doit : soit ne pas être soumise à la TVA soit bénéficier de la franchise de base.

Qu’en est-il du régime réel LMNP?

Vous ne pourrez accéder au régime réel LMNP que si déjà, vos recettes locatives n’excèdent pas annuellement 236 000 euros. Grâce à ce régime, vous bénéficierez d’un amortissement de la valeur de votre bien sur vos revenus locatifs. Les charges déductibles sous régime réel LMNP sont les suivantes :

• frais d’acquisition ;
• frais d’établissement ;
• frais d’assurance ;
• CSG déductible ;
• amortissement de l’immeuble ;
• amortissement du mobilier ;
• intérêts d’emprunt ;
• charges de copropriété ; et,
• dépenses d’entretien et d’exploitation non prises en charge par l’exploitant.

L’amortissement en LMNP

L’investisseur LMNP a la possibilité d’amortir sur plusieurs années les diverses composantes de la construction tout en profitant d’un loyer net à hauteur de 70 % en moyenne. La durée de l’amortissement dépend des composantes. Ainsi :

• pour la toiture, elle est de 25 ans ;
• la durée est aussi de 25 ans pour l’électricité ;
• elle descend à 15 ans pour l’étanchéité comme l’ascenseur ;
• la durée d’amortissement est de 12 ans pour les intérieurs et de 14 ans pour les extérieurs ;
• enfin, pour les grandes œuvres, vous pourrez étendre l’amortissement de vos investissements sur une durée de 70 ans.

La rentabilité et la sécurité du placement en LMNP

Lorsque vous investissez en LMNP, vous avez l’avantage de maitriser entièrement la rentabilité de cet investissement. En effet, vous avez la garantie de percevoir un loyer annuel fixe. Le bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence de services dans laquelle vous aurez investi :

• vous permet d’avoir un contrôle absolu sur les charges diverses inhérentes à votre investissement ;
• vous garantit de ne pas devoir faire face à des surprises désagréables sur le versement des loyers. Car, il vous indiquera précisément le loyer par trimestre de même que la revalorisation locative.

Comme l’actif que vous détiendrez en LMNP est de l’immobilier, vous maitriserez ainsi beaucoup mieux votre capital. De même, vous n’êtes pas sans savoir que l’immobilier est une valeur sûre même en période de crise économique. Il est parfait pour vous assurer une diversification de votre patrimoine personnel. Lorsque vous investissez en LMNP, vous avez également la main sur les charges en rapport avec votre bien. Vous avez toute latitude pour prendre position sur un secteur sécurisé après avoir choisi un programme LMNP adéquat.

La revente d’un bien LMNP

Vous devez maitriser votre investissement si vous désirez revendre votre bien LMNP dans des conditions convenables. Faites absolument avec votre expert-comptable, un point avant de revendre un logement en résidence de service. Vous vous assurerez alors si c’est le bon moment. Vous devrez également répondre à l’une et/ou l’autre des interrogations ci-après :

• ai-je correctement profité de l’amortissement avec le régime réel ?
• la revente se fait-elle après 9 années, et sous la loi Censi-Bouvard ?

Vous disposez de plusieurs options dès que vous êtes sûr que vous voulez et pouvez bien revendre votre bien. Vous pourrez ainsi :

• procéder à la revente directe de votre bien LMNP. Par exemple à un ami ou encore à un proche. Mais cette option est sans doute la plus difficile à mettre en œuvre. En effet, le marché LMNP étant un marché de niche, il s’avère vraiment complexe de trouver parmi ses proches ou même sur internet, un réseau d’investisseurs ;
• revendre le bien LMNP au gestionnaire. Ce dernier peut dans quelques cas se porter candidat au rachat de votre bien. Bien sûr, cette possibilité dépend du secteur d’activité de l’exploitant tout comme des objectifs poursuivis par ce dernier et de sa volonté ;
• recourir aux services d’un spécialiste de la revente de biens LMNP. Ce spécialiste vous fera alors parvenir une évaluation de la valeur de votre bien. Et ce dernier pourra être soumis à un grand réseau d’investisseurs dès que vous aurez donné mandat au spécialiste.

Les avantages d’un investissement en LMNP

Nous vous rappelons, pour finir les quatre gros avantages que vous pourrez tirer d’un investissement LMNP :

• vous vous constituez assez facilement un patrimoine. En effet, les biens meublés LMNP sont souvent accessibles et avec un budget de 60 000 euros, vous pouvez déjà devenir propriétaire ;
• vous avez l’assurance de percevoir régulièrement vos loyers sans avoir à vous occuper de quoi que ce soit, puisque vous confiez la gestion de votre bien à un professionnel. Et que ce dernier prenne l’engagement de vous verser, même si le logement devait se retrouver vacant, les loyers convenus ;
• un troisième avantage de l’investissement en LMNP est que vous récupérez la TVA. C’est notamment le cas quand vous faites votre investissement dans une résidence de services neuve ;
• un quatrième avantage enfin est que l’imposition de vos revenus locatifs est très raisonnable. De plus, ces revenus locatifs valorisent votre bien et vous pourrez vous servir de cet argument de poids si vous décidiez de revendre le bien en question.

Le statut LMP permet d’investir dans une location meublée et de bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse qu’une location traditionnelle. L’achat du bien immobilier se fait en cash ou à crédit puis ce bien est loué à un locataire et l’investisseur en tire de substantiels revenus locatifs. En général, l’investissement en LMNP convient aux résidences de services. Il s’agit de résidences destinées à attirer une clientèle spécifique : touristes, étudiants, hommes d’affaires ou encore personnes du troisième âge.