Si vous souhaitez réaliser au mieux un investissement dans l’immobilier et que vous tenez à disposer de toutes les informations pertinentes avant de vous lancer, alors vous êtes au bon endroit. De la détermination de vos différents objectifs au choix du locataire et du logement en passant par les avantages fiscaux, vous découvrirez dans cet article tous les conseils et astuces qui vous permettront de bien démarrer.
Sommaire
Précautions à prendre
L’une des principales précautions à prendre avant d’investir dans l’immobilier est d’éviter de se lancer tête baissée dans une action entièrement improvisée, afin de ne pas subir des déboires tels que la perte de la rentabilité, les difficultés pour mettre en location le bien acquis, la nécessité de revoir à la baisse le loyer. Pour éviter de subir plus tard ces désagréments, il faut alors prendre le temps de bien s’informer sur les biens immobiliers que l’on veut acquérir. Il faudra pour ce faire mettre un accent particulier sur :
- Le type de logement adéquat ;
- Le marché locatif ;
- Le type de location ;
- Le choix du locataire ;
- Le prix du loyer ;
- Le crédit et le financement ;
- Les taxes et la fiscalité ;
- La gestion locative.
Pour réaliser au mieux cet investissement, vous devez par ailleurs prendre le soin de bien définir vos objectifs. Ici, l’idée est de savoir avec précision ce que vous souhaitez faire de cet investissement. Dans le cas où vous souhaitez par exemple percevoir sur le long terme des loyers, vous ne choisirez pas la même adresse ou le même logement que si vous tenez à reprendre l’appartement ou la maison pour y vivre avec vos enfants pendant des années. N’oubliez en outre pas de prendre en considération les multiples aspects patrimoniaux de l’investissement que vous effectuez. Si ce dernier doit être réalisé avec votre conjoint, il faudra sérieusement vous pencher sur le régime juridique de votre achat. Si le bien doit plus tard être donné aux petits-enfants ou aux enfants, n’oubliez pas aussi les questions liées aux droits de succession.
Opter pour la bonne stratégie
Avant tout investissement locatif dans l’immobilier, il faut se poser les questions ci-après :
- Souhaitez-vous percevoir sous forme de loyer une rente ?
- Voulez-vous utiliser dans quelques années le logement pour en faire votre résidence principale ?
- Comptez-vous revendre plus tard le logement afin de pouvoir encaisser une plus-value ?
- Souhaitez-vous léguer ce bien à vos enfants ou les y loger plus tard ?
En fonction des réponses que vous fournirez à ces différentes questions, vous pourrez alors définir plus aisément votre stratégie ainsi que vos objectifs. Lesdits objectifs vont par la suite conditionner le choix du type de logement ainsi que l’emplacement de ce dernier. Dans le cas où vous comptez y habiter d’ici quelques années, vous le sélectionnerez par exemple comme s’il était question de votre principale résidence. En fonction de vos besoins, vous choisirez une ville du Littoral par exemple.
En revanche, si vous misez essentiellement sur la rentabilité et la perception du loyer, vous porterez plutôt votre choix sur une commune ayant une importante demande locative. Louer à des étudiants implique notamment d’opter pour une ville qui dispose d’un pôle universitaire. Dans tous les cas, il est par ailleurs primordial de choisir avec soin l’emplacement adéquat. Le quartier devra pour ce faire être agréable et bien desservi par plusieurs transports en commun. À l’instar de la sécurité et des espaces verts, la présence à proximité de commerces constitue aussi un grand atout.
Choisir l’emplacement idéal
Pour effectuer un excellent choix de l’emplacement de votre investissement locatif, il est conseillé d’agir comme si c’est vous qui devez habiter dans ledit logement.
Durant le choix de l’emplacement, il est par ailleurs indispensable de toujours avoir à l’esprit la revente. En effet, dans le cas où vous vous retrouveriez dans l’obligation de revendre le bien acquis, l’idéal serait qu’il trouve rapidement un acquéreur, et ce à un prix intéressant. Cela ne sera alors possible que si le bien en question se trouve à une bonne adresse. Dans le langage immobilier, cela se rapporte à la profondeur du marché, ce qui est ici un important critère. Notons que dans une dynamique ville, les transactions s’effectuent rapidement à la condition que le prix de cession soit fixé de manière objective. Du côté des secteurs qui se retrouvent en perte de vitesse, la plus-value n’est pas vraiment évidente, et les biens sont alors difficiles à revendre.
Soulignons également que l’emplacement n’est pas l’unique critère de choix. Avant tout investissement, il faut en effet prendre le soin de choisir un marché porteur au sein duquel la demande de locataire est effective.
Pour louer sans difficulté votre bien et être en mesure de percevoir un loyer qui vous assure une excellente rentabilité, portez par exemple votre choix sur :
- Les villes universitaires ;
- L’ile de France ;
- Les grandes métropoles régionales ;
- Les zones frontalières ;
- Les agglomérations qui ont un positif solde migratoire.
Bien choisir le type de logement dans lequel investir
En matière d’investissement immobilier locatif, le principe de base est le suivant : les petites surfaces offrent davantage de bénéfices au mètre carré. Toutefois, le risque est beaucoup plus grand, dans la mesure où l’on doit faire face plus fréquemment à des changements de locataires, ce qui implique chaque fois la remise en état du logement. En ce qui concerne les grandes surfaces, c’est entièrement l’inverse. Les logements qui comportent deux ou trois pièces offrent quant à eux un excellent compromis rendement/risques. Tout est bien entendu une question de moyens financiers et de choix personnels.
Toujours dans l’optique de déterminer le type de bien dans lequel investir, il est conseillé de raisonner selon le type de locataires que l’on recherche. Pour des étudiants, le studio ou la studette sont recommandés. Pour les familles par contre, il faudra miser sur une maison individuelle ou les grands appartements. Dans les différents cas, vous êtes dans l’obligation d’investir dans un logement qui cadre au mieux avec les besoins des différents locataires. Pendant que pour une famille la proximité des écoles et de la crèche est la bienvenue, la proximité avec le campus est primordiale pour les étudiants. Sur le marché, vous aurez le choix entre deux grandes familles de biens :
- L’immobilier locatif neuf ;
- L’immobilier locatif ancien.
L’investissement locatif dans le neuf est une solution qui permet de bénéficier de plusieurs avantages fiscaux. Ces derniers ont principalement pour but d’inciter les investisseurs à plus s’orienter vers le neuf, ce qui permettra par la suite de développer plus efficacement le parc immobilier français. L’investissement dans le neuf n’a pas que des avantages dans la mesure où il faut généralement attendre plusieurs années avant d’être en mesure de jouir du bien.
Comparés à l’ancien, les prix du neuf sont en général plus élevés d’environ 10 %. Les biens immobiliers neufs ont en outre moins de charme que les anciens.
S’appesantir sur le budget et le financement
Votre budget sera par ailleurs déterminé selon la somme totale que vous êtes en mesure de placer tous les mois dans votre investissement immobilier. Il ne faut cependant pas oublier que le plus souvent, le loyer ne parvient pas à couvrir la mensualité d’un crédit. Ceci n’est possible que si vous décidez d’augmenter la durée du remboursement ou alors si vous injectez dans cette opération, un apport personnel. L’un des avantages indéniables de l’immobilier locatif réside dans le fait que vous pouvez ajouter à l’effet du levier de crédit, un important patrimoine. Vous pourrez ainsi devenir le propriétaire d’un actif qu’il sera beaucoup plus complexe de payer au comptant.
Les intérêts de votre crédit sont également déductibles des revenus locatifs obtenus. Cette possibilité est ouverte aussi bien en location meublée qu’en location vide. Ainsi, plus vous déciderez d’emprunter, et plus vous réduisez, ce qui permettra à vos impôts de diminuer. Sur le plan fiscal, il est donc plus avantageux de financier par le crédit un investissement locatif. Toutefois, en général, le loyer ne parvient pas à couvrir l’échéance de remboursement. L’on se trouve alors dans l’obligation de remettre chaque mois de l’argent au pot. Il est question à ce niveau de l’effort d’épargne.
La possibilité vous est aussi offerte de supprimer ou réduire votre effort d’épargne en procédant au placement d’un apport personnel dans cette opération. La banque pourra alors consentir à vous offrir un meilleur taux, ce qui vous permettra donc de payer moins d’intérêts. Les loyers pourront quant à eux équivaloir aux remboursements, ce qui sera plus confortable pour vous. Si vous le souhaitez, vous pouvez en outre augmenter la durée de remboursement. Les mensualités à capital emprunté qui correspondent pourront ainsi être réduites. Votre effort d’épargne pourra aussi être dans ce cas supprimé ou réduit. Les intérêts étant toutefois plus élevés, vous pourrez déduire davantage.
Louer meublé ou vide, quelle est la meilleure option ?
Même si elle offre plus de sécurité et de stabilité à l’investisseur, le fonctionnement de la location vide est plus complexe que celui d’une location meublée. En dehors du fait que le rendement locatif est différent, la location meublée présente l’avantage de bénéficier d’une plus favorable fiscalité.
La location meublée
Lorsqu’il est question d’une location meublée, le bail a une durée d’un an renouvelable par une reconduction tacite. Le dépôt de garantie est quant à lui d’un mois et il est primordial que le logement en question soit bien meublé. Des chaises ainsi qu’une table ne seront donc pas suffisantes, car il faut que le logement puisse être habitable immédiatement. Les loyers sont par ailleurs imposés dans la catégorie « Bénéfices industriels et commerciaux ». Vous avez pour ce faire le choix entre deux options :
- Le régime forfaitaire : vous ne serez imposés que pour la moitié des recettes locatives ;
- Le régime réel : vos amortissements et charges sont déduits des recettes locatives qui sont déclarées au fisc.
La location vide
En ce qui concerne la location vide, il faut signer un bail de trois ans qui pourra être renouvelé par tacite reconduction pour une durée de 3 ans encore. Pour le dépôt de garantie, il faut prévoir un mois de loyer, hormis les charges. Tout en respectant un préavis de trois mois qui est dans certains cas limité à un mois, le locataire à la possibilité de s’en aller même si son contrat de bail n’est pas terminé. Pour la fiscalité, il faut garder à l’esprit que les loyers sont dans le présent cas imposables dans la catégorie « Revenus fonciers ».
Fixer le prix du loyer et choisir son locataire
Dans le domaine de l’investissement immobilier, le locataire occupe une place importante, car si vous ne louez pas, vous ne serez pas en mesure de percevoir de loyers. Ce n’est toutefois pas une raison pour choisir sur un coup de tête ses locataires. Pour sécuriser votre location, il est primordial de sélectionner un locataire fiable et de calculer un loyer grâce auquel vous pourrez facilement louer tout en bénéficiant d’une excellente rentabilité. Pour trouver un locataire, l’idéal est d’effectuer une annonce.
Une fois qu’un locataire se présente, il faudra lui demander un justificatif de ses revenus afin d’avoir l’assurance qu’il sera en mesure de payer le loyer. Pour que votre location soit sécurisée, vous pouvez aussi demander au locataire un dépôt de garantie qui équivaut à une caution solidaire ou un mois de loyer. Un tiers devra par ailleurs se porter garant du paiement effectif des loyers. Le loyer est quant à lui fixé entre les parties. Pour évaluer le loyer de votre bien, vous pouvez par exemple vous appesantir sur les annonces immobilières qui proposent des biens similaires au vôtre.
